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索引号:007141332/2018-09304 类目名称: 市政府文件
发布机构:肇庆市人民政府 发布时间: 2018年10月24日
文 号:肇府规〔2018〕32号 废止日期:

肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知

肇庆市人民政府


  各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会,肇庆新区管委会,粤桂合作特别试验区(肇庆)管委会,市政府各部门、直属各单位:

  《肇庆市“三旧”改造实施意见》已经2018年9月3日十三届50次市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室(设在市国土资源局)反映。   

  肇庆市人民政府

  2018年10月14日

  肇庆市“三旧”改造实施意见

  为贯彻落实《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016〕147号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)等有关文件要求,促进社会经济高质量发展,实现节约集约用地的目标,按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则,结合我市实际情况,特制定本实施意见。

  一、“三旧”改造用地范围

  (一)“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体,依据相关政策法规,在确定的改造范围内,对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。其中旧厂房改造是指工矿仓储国有用地改造项目;旧村庄改造是指农村集体土地或农村集体经济组织使用的国有建设用地改造项目;旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。

  (二)2009年12月31日前已建设使用,地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上,符合土地利用总体规划,经第二次全国土地调查(以下简称“二调”)和最新的土地利用现状图认定为建设用地,布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地,可按规定纳入“三旧”改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的,经原土地权利人自愿申请,可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入“三旧”改造范围的用地面积。

  (三)对于符合粤府办〔2009〕122号文规定,单块面积小于3亩、且累计面积不超过项目用地面积10%,属于夹心地、插花地、边角地的农用地或未利用地,可一并纳入“三旧”改造范围。

  (四)上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件,可不受30%比例限制。“二调”认定为非建设用地,但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的,可按规定纳入“三旧”改造范围。

  (五)对于已认定为闲置土地的,不得申请纳入“三旧”改造范围。

  二、“三旧”改造管理机构及职责

  (六)市成立“三旧”改造工作领导小组负责领导全市“三旧”改造工作,对“三旧”改造重大事项进行决策,将“三旧”改造作为一项长期的重点工作持续系统推进。领导小组由市政府主要领导任组长,分管领导任副组长;小组成员由发改、经信、财政、国土、环保、住建、农业、规划、税务、土地储备等部门主要领导组成。各成员单位按职责负责“三旧”改造相关工作:

  1.发改部门负责“三旧”改造中涉及基本建设投资项目的立项、参与产业政策制定及行业发展规划编制。

  2.财政部门负责在年度规划经费中安排“三旧”改造相关专项规划经费;负责制定并按属地原则落实“三旧”改造的财政扶持政策、土地出让收支管理及“三旧”改造财政资金使用的监督管理等工作。

  3.国土部门负责办理农用地转用、征地等用地报批手续以及建设用地供地手续,负责土地确权、登记;配合“三旧”改造专项规划编制工作;负责具体落实土地出让金的征收工作。

  4.住建部门负责“三旧”改造项目工程建设监管,并负责指导国有土地上房屋征收与补偿工作。配合“三旧”改造专项规划及年度实施计划编制等工作。

  5.规划部门负责组织编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造单元规划,确定项目改造用地范围线,审批项目的规划报建手续等工作;配合“三旧”改造年度实施计划编制等工作。

  6.土地储备部门负责“三旧”改造项目用地的收储、前期开发等工作。

  7.经信、环保、农业、税务等部门在各自的职责范围内对“三旧”改造工作进行指导和管理,并探索研究相关支持鼓励政策。

  成员单位间建立常态化的沟通协调机制,加强协作,形成工作合力。

  领导小组下设办公室(以下简称市“三旧”办),设在市国土资源局,负责组织全市“三旧”改造工作,依法拟订“三旧”改造相关管理政策,制定“三旧”改造相关技术规范,协调处理“三旧”改造过程中的问题,指导、监督“三旧”改造项目的实施,以及做好领导小组交办的其他事项。

  (七)各县(市、区)政府(管委会)成立相应的“三旧”改造工作领导小组及其办公室,负责“三旧”项目的审核和“三旧”项目改造方案编制的指导工作,负责“三旧”改造年度实施计划的编制工作,跟踪落实辖区内“三旧”改造项目具体管理工作,协助改造主体完成项目立项、用地、规划、报建以及拆迁等手续,指导、监督改造主体按“三旧”改造批复意见实施改造。

  三、“三旧”改造规划管理

  (八)由各县(市、区)政府(管委会)统一领导,各地规划部门负责组织编制“三旧”改造专项规划。“三旧”改造专项规划经各县(市、区)政府(管委会)审核后,报市政府批准同意实施,并抄送省住房城乡建设厅和省自然资源厅。

  (九)若因实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的,由各县(市、区)政府(管委会)报市政府批准同意。

  (十)各县(市、区)政府(管委会)根据“三旧”改造专项规划、“三旧”改造项目批复情况等编制“三旧”改造年度实施计划,并报市“三旧”办备案。

  (十一)“三旧”改造单元规划由各地规划部门按有关文件要求编制。

  (十二)为加强产业用地支撑,保护工业资源,由规划部门牵头会同相关部门根据各地产业和空间分布情况划定工业保护控制线,在控制线范围内禁止工业用地改变用途。

  四、“三旧”改造标图建库管理

  (十三)“三旧”改造地块数据库每季度调整一次,以各县(市、区)为单位,每季度末将本行政区域拟调整完善的“三旧”改造标图建库数据报市“三旧”办审核后,纳入我市“三旧”改造地块数据库,可按规定实施“三旧”改造。

  (十四)“三旧”改造标图建库数据的调整必须符合省、市有关标准、规定,各县(市、区)政府(管委会)对涉及增补入库的地块必须进行实地核查,拟调整项目入库前必须将项目信息在相关政府网站上公示,接受社会监督。对标图建库工作中弄虚作假、以权谋私的,要严肃追究相关责任人的责任。

  (十五)对于符合标图建库条件,改造条件成熟、改造需求迫切的地块,特别是贫困村改造用地,可按规定同步办理土地征收和标图建库手续。

  五、“三旧”改造项目审批

  (十六)纳入“三旧”改造标图建库用地,由改造主体或土地权利人向用地所在“三旧”办提交申请,各地“三旧”办征求同级“三旧”改造工作领导小组各成员单位意见,经审核并公示无异议后报县(市、区)政府(管委会)审批(其中端州区范围内的由端州区政府审核后报市“三旧”办送市政府审批)。

  (十七)“三旧”改造项目最小规模原则上不小于1公顷,经规划部门同意可以单独改造的项目除外。

  (十八)非政府收储类的“三旧”改造方案由改造主体依据“三旧”改造专项规划、控制性详细规划或“三旧”改造单元规划实施编制,具体确定改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需完善的用地手续等内容。对拆除重建等实质性改造,要明确对上盖物的具体处置措施;对于原有上盖物年代较新、质量较好的,允许继续保留使用,并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造。

  (十九)“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有的,由改造主体按省、市文件有关要求组织材料申请办理,逐级上报审批。

  六、旧厂房改造项目

  (二十)对于低效旧厂房改造为住宅、商业等经营性项目,除本实施意见另有规定的,必须由政府统一收储后重新公开出让。

  1.土地权利人选择挂账收储的:土地权利人向“三旧”办提出政府收储申请,经审批同意后,土地权利人须在收到书面批准文件后1个月内与土地储备部门签订土地收储协议,并依协议约定时间(原则不超半年)完成土地拆迁平整工作,以净地方式移交收储。收储后的土地原则上按收储时间先后顺序安排供地,供地时间不超过两年。重新供地后,在1个月内按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分(即成交价的楼面地价乘以土地对应容积率2.0的建筑面积)的一定比例对原土地权利人进行补偿(含原土地价值、拆迁平整成本等)。其中本实施意见实施后1年内完成交地的(交地时间以土地储备部门、土地权利人和“三旧”办三方现场验收后签订交地确认书时间为准),对原土地权利人按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的50%进行补偿;本实施意见实施1年后到2年内交地的,按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的40%进行补偿;本实施意见实施2年后交地的按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的30%进行补偿。

  如容积率不足2.0的,按成交价的楼面地价折算2.0容积率补足;容积率超出2.0部分不予补偿。

  如政府收储土地满2年由于各种原因未能出让的,可按所在片区商服用地最新基准地价25%的标准计算土地补偿先拨付给原土地权利人,待出让后再按差额进行补偿。

  2.土地权利人选择直接补偿收储的:土地权利人向“三旧”办提出政府收储申请,经审批同意后,须在1个月内与土地储备部门签订土地收储协议,依协议约定时间(原则不超半年)完成土地拆迁平整工作,以净地方式移交收储,土地储备部门在签订交地确认书后1个月内按所在片区商服用地基准地价的50%予以补偿(含原土地价值、拆迁平整成本等)。

  3.上述补偿资金由财政部门予以安排,如未能按照协议约定时间支付补偿资金的,依法补偿银行同期贷款利息。

  (二十一)旧厂房土地权利人申请政府收储的,应开展土壤环境状况调查评估。对评估结果不符合环保要求的,须治理修复达标后方可申请收储。

  (二十二)鼓励低效旧厂房权利人在不改变土地用途前提下,自行实施产业升级改造。

  1.对旧厂房改造项目,增加容积率不再增收土地价款。

  2.对旧厂房改造项目属拆旧重建的,土地权利人可先向政府申请在不补偿的情况下收回旧厂房用地,再按工业用地最高出让年限、基准地价10%的出让价格(补偿和出让价格总值不低于出让地块所在片区工业用地基准地价的70%),重新协议出让取得该用地。重新协议出让时,土地出让合同应约定改造后的容积率、开工和竣工时间等要求,土地权利人未按要求建设的应支付与违约行为相应的违约金,违约金总金额原则上不超过基准地价90%。

  3.“三旧”改造项目改造后,项目容积率大于等于1.5、小于2.5的,对新建建筑面积按每平方米200元的标准给予奖励;容积率达大于等于2.5的,对新建建筑面积按每平方米300元的标准给予奖励。奖励资金在改造项目竣工验收后由所在地财政部门予以安排(不重复享受《肇庆市扶持产业用地指导意见》高标准厂房有关奖励)。单个项目奖励最高不超过1000万元。

  (二十三)鼓励地方政府加大对低效旧厂房的收储力度。

  对工业控制线范围内的低效用地,政府要加大清理腾挪、强化整合的力度,全力推进产业升级转型。对土地权利人缺乏资金实施自行改造的,鼓励政府实施收储,可按照所在片区商服用地基准地价的20—40%予以补偿[各县(市、区)按照实际情况确定具体执行比例,但各县(市、区)补偿比例标准须一致],补偿资金由财政部门予以安排。

  七、旧村庄改造项目

  (二十四)旧村庄改造主要采取引入合作主体参与改造的方式进行改造。

  (二十五)农村集体经济组织有意向进行旧村庄改造的,须开展调查摸底,形成调查报告。调查报告包含拟改造范围、面积、权属及用地手续情况、地上建(构)筑物测量及拆迁补偿成本、土地租赁合同关系解除成本、征拆可能存在的难点分析。

  (二十六)农村集体经济组织根据调查摸底情况制定改造方案(包含改造规模、开发强度、利用方向、资金来源和管理、需办理的用地手续、征地补偿标准、回迁补偿方案等内容),连同合作开发协议、招拍挂方案等,经农村集体经济组织召开会议表决(有90%或以上股东或成员代表同意和占地上建筑物建筑面积90%或以上所有权人同意),并公示15天以上,报所在镇政府(街道办)审核,送“三旧”办按程序报审。

  合作开发协议不得设置影响公平竞争的限制条件,以确保公平公正。

  (二十七)农村集体经济组织按规定经表决同意后,可委托相关具备资质的服务机构协助开展调查摸底、编制改造方案、合作开发协议、招拍挂方案等工作,所需费用通过以下方式解决:

  1.由农村集体经济组织自行支付。

  2.农村集体经济组织向所在镇政府(街道办)申请,镇政府(街道办)加具意见后向“三旧”办申请先行垫付,待项目合作主体确定后,约定由合作主体返还。

  (二十八)项目批复后,农村集体经济组织应通过市、县(市、区)级公共资源交易中心以公开招拍挂方式确定合作主体(合作主体确定后应报“三旧”办备案)。如采取招标方式确定合作主体的,农村集体经济组织成员代表应占评标委员会人数30%或以上。

  (二十九)确定合作主体后,合作主体与农村集体经济组织签订合作开发协议,进行征地拆迁补偿、完善用地手续等工作,按规定实施改造。合作主体可按规定以协议出让方式办理相关用地手续。

  公开确定的改造方案、合作开发协议原则上不得变更,确需变更应按原审批程序重新申请,逐级上报审批、备案,变更内容不得背离合同实质性内容。

  (三十)本实施意见生效后批复的旧村庄改造项目须安置村民回迁的,应明确回迁房面积、选址等,同时回迁房必须安排在首期建设。回迁房未竣工或搬迁补偿协议未与全体回迁户签订完成的,改造项目主体工程不得销售。

  八、旧城镇改造项目

  (三十一)旧城镇改造以政府统筹为主。政府委托具备资质的服务机构对拟实施改造范围开展调查摸底,形成调查报告[包含拟改造范围、面积、权属及用地手续情况、地上建(构)筑物测量及拆除补偿标准、土地租赁合同关系解除成本、征拆可能存在的难点分析],对经评估项目的土地市场价值大于改造拆迁成本的,通过公开方式确定改造主体负责征地拆迁补偿和土地开发建设工作。

  (三十二)对旧城镇改造项目中权属单一或相关房地产权益已转移到单一主体的商业用地改为住宅或商住用地项目,改变用途后容积率不变的,允许该主体申请实施自行改造,无需缴纳土地出让金;如改变用途后容积率增加的,由政府净地收储后重新公开出让,成交后的地价款原容积率部分对应价款全额补偿给原土地权利人,余下价款按30%补偿原土地权利人。

  (三十三)旧城镇改造项目中工业用地面积不能超过项目总面积的20%,否则工业用地部分应视同为旧厂房改造项目并按本实施意见有关规定实施改造。

  (三十四)对于教育、医疗卫生、市政基础设施、交通等公共管理与公共服务类国有建设用地,应由政府收回纳入土地储备。涉及地上建筑物的,按国有土地上房屋征收与补偿有关规定予以处置。

  九、“三旧”改造退出机制

  (三十五)对本实施意见生效前已批复确定“三旧”改造主体的项目,根据不同情形,采取下列方式处置:

  1.对于旧厂房改造项目,在本实施意见生效前没有完成改变用途并补缴土地出让金的,取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

  2.对于旧村庄、旧城镇改造项目,在本实施意见生效前未完善用地手续或未完成征地拆迁、补偿有关工作的,取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。如项目涉及前述情形,但能提供材料证明已开展征地拆迁、补偿工作并实际投入相关资金的,改造主体可在本实施意见生效之日起半年内提出延期申请,经申请、核实后,可延长项目改造期限1年,如1年内仍无法完成征拆工作,取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

  3.对于仅涉及单一农村集体经济组织的旧村庄项目,原批复合作主体已通过公开方式取得部分村集体用地的,经该村集体90%或以上股东或成员代表和占地上建筑物建筑面积90%或以上所有权人表决同意,可视同以公开方式确定了合作主体,按程序报县(市、区)政府(管委会)同意后,可以协议方式办理剩余“三旧”改造用地的变更手续,并负责完成后续旧村改造的相关工作。

  4.对于已完善用地手续但未实施动工建设的“三旧”改造项目,参照闲置土地处置有关规定处理。

  5.对于其他已批复确定“三旧”改造主体但不属于上述情形的改造项目,应视为特殊情况单独报市政府处置。

  (三十六)本实施意见生效后确定“三旧”项目改造主体的,改造主体必须在项目批复后1年内申请办理用地(土地征收、集体建设用地转国有)或规划(取得建设工程规划许可证、施工许可证)等相关手续,并在2年内动工建设(具体以土地出让合同、监管协议约定条款为准)。逾期未按规定实施改造,已供地的参照闲置土地处置有关规定处理,未办理相关用地手续的报项目原审批单位同意后,取消该“三旧”改造项目或改造主体资格。

  (三十七)取消“三旧”改造项目或改造主体资格,应由“三旧”办审核并报原审批单位批准。重新申请改造的,按本实施意见执行。

  十、“三旧”改造监管保障

  (三十八)除由政府收回、组织实施的项目外,其他改造项目应在项目批准并确定改造主体的3个月内,由项目所在镇政府(街道办)与改造主体签订监管协议。监管协议重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造,无偿移交公益性用地,履行改造范围内配套建设义务,落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务,实现改造项目的综合效益等方面进行监管。有条件的县(市、区)政府(管委会)可建立“三旧”改造资金监管制度,在签订土地使用权出让合同前,由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户,足额存入复建安置资金,监管账户内资金由改造主体、项目所在镇政府(街道办)和监管账户开户银行三者共同监管,确保专款专用;也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向镇政府(街道办)提供专项监管保证资金的银行保函,银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函,由镇政府(街道办)监管。为落实共同监管责任,各相关职能部门将落实监管协议约定内容作为改造项目签订土地使用权出让合同以及办理建设工程规划许可证、房屋预售许可证等行政审批手续的依据。

  (三十九)各县(市、区)政府(管委会)要落实“三旧”改造项目备案制度,改造方案及用地批文、土地供应结果、实施监管协议、改造实施情况等应当在相关法律文书或证明文件作出之日起30日内通过省“三旧”改造项目监管系统进行备案。

  (四十)各县(市、区)政府(管委会)要加强“三旧”改造信息公开,在门户网站上公开本行政区域内“三旧”改造地块信息,将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息纳入政府信息主动公开范围,在门户网站上予以公开,接受公众查询和社会监督。“三旧”用地或改造方案经有权机关批准后,应当按规定发布公告。其中,涉及土地征收的“三旧”用地,应当在批复文件作出之日起10个工作日内发布公告并进行公证,保留相关证据,公告应当载明批准机关、批准文号、批准时间、批准内容、公告的有效期限以及行政复议、行政诉讼等权利事项。

  (四十一)财政部门每年在“三旧”改造土地出让收益中提留一定比例作为“三旧”改造专项经费,专项用于“三旧”改造规划编制、标图建库数据更新、现场勘测、征拆成本评估等相关工作经费开支。

  十一、其他规定

  (四十二)“三旧”改造项目中涉及的各类历史用地,凡用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间的,完善用地手续时按用地面积2元/平方米的标准进行处罚。用地行为发生在1987年1月1日之前的,无需处罚。

  (四十三)“三旧”改造项目通过政府收储后重新出让方式实施改造,涉及被收储土地权利人两个或以上的,补偿资金按各权利人被收储用地原净用地面积占比分配。

  (四十四)“三旧”改造项目涉及地价评估的均由“三旧”办委托有资质评估机构按市场价进行评估,评估费用纳入各地财政支付。受委托的评估机构必须严格按照评估规范、结合市场价格出具估价报告,对于违反规定的评估机构将在评估机构备选库中剔除,不再选用。

  (四十五)“三旧”改造中的旧城镇改造项目涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,由原土地权利人自行实施改造的,除应当按规定计收土地出让金及相关税费外,应当按照城乡规划要求将不低于项目工业用地面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设。规划部门认为改造地块较小不适合移交或未提出预留公益性用地要求的,应按应移交面积、公益性用地用途的评估价格缴纳土地价款视作已完成公益性项目用地移交义务。公益性用地移交(拆除原有地上建筑物、签订移交协议、办理不动产权证分割登记)或土地价款缴纳应在签订土地使用权出让合同前完成。

  (四十六)市“三旧”办做好“三旧”改造年度考核工作,定期在各地“三旧”改造年度改造计划完成情况、节约集约用地情况等方面选取多项考核指标,合理确定各指标权重值,形成考核指标体系,综合考评各地“三旧”改造工作情况,考核结果作为土地利用计划指标分配及其他相关奖惩措施的依据。

  (四十七)本实施意见自发布之日起施行。我市以往“三旧”改造政策、规定与本实施意见不一致的,以本实施意见为准。

  附件:1.旧厂房改造程序

  2.“工改商”“工改住”项目收储协议模板

  3.旧城镇改造程序

  4.标图建库调整程序

  5.“三旧”改造项目实施监管协议模板

   相关政策解读文件:关于《肇庆市“三旧”改造实施意见》的政策解读

肇庆市人民政府办公室

2018年10月16日印发

附件1

  旧厂房改造程序

  一、“工改商”“工改住”项目用地挂账收储程序

  (一)土地权利人向“三旧”办提出改造项目用地政府收储申请(申请材料包括申请书、权属凭证、标图建库资料等),“三旧”办按程序报政府审批,纳入“三旧”改造年度实施计划(草案)。

  (二)申请批复后,土地权利人在1个月内与土地储备部门签订收储协议,按协议约定时间(原则不超过半年)对土地拆迁平整以净地方式移交收储。移交时应土地储备部门、土地权利人和三旧办三方现场验收,并签订交地确认书。逾期未完成清拆移交工作的,取消项目批复。

  (三)国土、土地储备部门根据“三旧”改造年度实施计划、土地供应计划公开出让土地(原则从签订交地确认书时间起不超过两年)。土地出让后,“三旧”办申请按政策或收储协议约定的土地出让成交总价款比例实行补偿。

  二、“工改工”拆旧重建类项目土地收回后协议出让程序

  (一)土地权利人向“三旧”办提出旧厂房改造申请,申请材料包括申请书、改造方案(含改造规模、开发强度、产业类别、资金平衡、拆除上盖物等内容),三旧办按程序报政府审批,纳入“三旧”改造年度实施计划(草案)。

  (二)项目批复后,土地权利人须在半年内完成原有厂房的清拆。清拆后,向土地储备部门提出用地收回申请,在不补偿的情况下收回旧厂房用地并签订相关协议,约定重新协议出让该宗土地的规划条件、动工和竣工时间、出让年限、拟收取的土地出让金、违约条款;国土部门在收储土地后1个月内按照收储协议约定的条款、“三旧”改造年度实施计划等重新协议出让土地给原土地权利人。

附件2

  “工改商”“工改住”项目收储协议模板

  “工改商”“工改住”项目收储协议

  (供参考)

  甲方:×××土地储备中心

  乙方:×××有限公司

  鉴证单位:××ד三旧”改造工作领导小组办公室

  为加快我市“三旧”改造工作,根据×××政府对××ד三旧”改造项目的批复意见。现就乙方位于×××××土地使用权收储、补偿,双方达成如下协议:

  一、收回储备的土地位置、面积、用途

  位于×××××,面积×××㎡,用途为工业用地,国有土地使用权证/不动产权证证号×××××。

  二、收购储备土地涉及的相关工作

  (一)乙方负责对地上建、构筑物进行清拆,平整土地,清理附着物,将土地以净地形式交付甲方。

  (二)凡涉及土地的债权债务(含三角债、劳资纠纷等),由乙方负责处理,与甲方无关。

  (三)甲方本次以“净地”方式收储土地。“净地”是指土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,没有租约,没有地上附着物、建(构)筑物,地面平整的土地。

  (四)此协议签订后,乙方必须在×日内将土地使用权证或房地产权证等与土地有关的不动产权属证书交给甲方,并配合办理相关权证的注销手续;同时应在×个月(不超过半年)内将土地以“净地”形式交付甲方。甲方负责办理土地使用权收回、相关权证注销等手续。

  (五)甲方收回土地后,×个月(不超过两年)内将项目纳入“三旧”改造年度实施计划,将土地纳入土地供应计划,按程序申请公开出让土地。

  三、土地使用权补偿价格及付款方式

  甲方实行挂账收储,待土地重新出让后按成交价款容积率2.0部分的××%(意见实施后一年内交地的50%;意见实施一年后到两年内交地的40%;意见实施后两年后交地的30%)由财政部门支付收购资金。容积率不足2.0的,按出让价款的楼面地价折算2.0容积率补足;超出2.0部分不予补偿。

  四、其他规定

  (一)本协议一经签订,双方必须遵守,协议未尽事宜将按有关法律法规协商解决。

  (二)本协议签订后,乙方逾期超过×日未按约定将土地交付甲方的,甲方有权单方解除本协议。

  (三)本协议一式六份,甲、乙双方各执两份,鉴证单位和财政部门各执一份。

  

  

  甲方:法人代表(委托代理人)签字 (盖章)

  

  

  乙方:法人代表(委托代理人)签字 (盖章)

  

  

  鉴证单位:法人代表(委托代理人)签字 (盖章)

  

  日期:

附件3

  旧城镇改造程序

  一、镇政府(街道办)、政府有关部门具备资质的服务机构对拟实施旧城镇改造范围开展调查摸底,形成调查报告。调查报告包含拟改造范围、面积、权属及用地手续情况、地上建(构)筑物测量及拆除补偿成本、土地租赁合同关系解除成本、征拆可能存在的难点分析、项目土地市场价值。

  二、制定改造方案(包含改造规模、开发强度、利用方向、需办理的用地手续等)、征收补偿方案和招拍挂方案、监管协议等。

  三、相关申请资料送三旧办按程序报政府审批,纳入“三旧”改造年度实施计划(草案)。

  四、项目批复后,通过公开方式确定改造主体后,由镇政府(街道办)、政府有关部门与其签订改造协议、监管协议,按有关协议约定实施征收补偿、缴纳土地价款、土地开发等工作。

附件4

  标图建库调整程序

  标图建库调整一般程序

  一、“三旧”改造主体或政府相关部门向地块所在“三旧”办提出“三旧”改造标图建库动态调整申请(包括申请函、新增地块CAD文件、权属证明文件、地块图斑统计表、实地照片、附带说明材料等)。删减地块的,应提供删减原因说明表。

  二、“三旧”办进行实地核查,对符合纳入“三旧”改造用地范围的,制定最新的土地利用现状图、土地利用总体规划图、2007年或2009年影像图,增补入库(增补前应对地块项目有关信息在相关政府网站上公示)。

  三、各县(市、区)政府每季度最后1天(即3月31日、6月30日、9月30日、12月31日)前将本行政区域调整完善后的“三旧”改造标图建库数据(包括增补地块)报市“三旧”办。市“三旧”办审核后纳入我市“三旧”改造地块数据库,可按规定实施“三旧”改造。

附件5

  “三旧”改造项目实施监管协议模板

  “三旧”改造项目实施监管协议

  (供参考)

  甲方:××镇人民政府/街道办事处

  乙方:×××有限公司

  鉴证单位:××ד三旧”改造工作领导小组办公室

  一、总则

  (一)根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)等政策规定以及相关规划要求,双方本着自愿、诚实、守信的原则,签订本协议,以兹共同遵守。

  (二)甲方根据本协议约定的监管内容、监管措施、责任义务等对乙方实施改造行为进行监管,乙方应当予以积极配合,按照甲方要求及时准确提供项目进展信息。乙方未能履行协议约定义务的,甲方有权对乙方采取相应的惩罚或管制措施,并要求乙方进行整改。乙方同意在改造项目签订土地使用权出让合同以及办理建设工程规划许可证、房屋预售许可证等行政审批手续时应提交甲方出具的监管意见书作为依据。

  (三)乙方应当遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省“三旧”改造政策规定,按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造,履行改造范围内配套建设义务,保障改造范围内原土地权利人的合法权益,维护社会公众利益,实现改造项目的综合效益。

  (四)本协议中约定的监管内容及监管措施,由对应的行政主管部门负责具体实施,落实共同监管制度。

  二、项目概况

  (一)项目名称:××市××县(市、区)×ד三旧”改造项目。

  (二)地块位置:××××

  (三)地块面积:××××

  (四)标图建库号:××××

  (五)项目办理规划、用地、建设等审批手续情况:××××××××

  (六)土地用途:××××

  (七)规划条件:××××××××

  (具体以规划主管部门核发的规划许可文件和签订的土地使用权出让合同为准)

  (八)改造资金投入:不低于人民币大写××××万元(小写××××万元)

  (九)土地使用现状:××××

  (十)改造涉及补偿安置情况:××××××××

  (十一)项目分期实施计划:××××××××

  三、监管内容

  甲方对乙方在实施“三旧”改造项目过程中承担的下列义务进行监管:

  (一)实施实质性改造义务。

  1.改造方式及内容:本项目用地经完善有关手续后,市(县)人民政府采用××方式供地,由乙方采取拆除重建/局部改建/综合整治/改变用途/生态修复/历史文化保护方式实施改造。具体改造内容按本项下第×种方式履行:

  (1)依法解决本项目用地涉及有关经济关系,自行清理拆除原有地上建筑物、构筑物及其附属设施,并按照经批准的改造方案及相关规划要求施工建设。

  (2)依法解决本项目用地涉及有关经济关系,保留原有地上建筑物、构筑物及其附属设施的主体结构,对既有建筑进行功能改善和环境美化,加建部分市政基础设施和公共服务设施。

  (3)依法解决本项目用地涉及有关经济关系,基本保留原有地上建筑物、构筑物及其附属设施,在空余土地上加建部分建筑物及附属设施。

  2.项目实施期限:乙方同意在××年××月××日之前完成原有地上建筑物、构筑物及其附属设施清理拆除工作/每期动工前完成当期改造地块的拆除工作,在××年××月××日之前开工,在××年××月××日之前竣工。项目竣工完成时限为落实补偿安置时限和项目土地使用权出让合同约定的竣工完成时限的最短时限,同时不得迟于签订本协议生效之日起××个月。(以上时限非乙方原因导致不能按时完成的情形除外)

  (二)履行公共配建义务。

  1.公益用地移交:乙方同意在办理供地手续前将向甲方无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地××平方米。移交用地共××宗,面积分别为××。

  2.公共设施配建和代建:乙方同意在项目改造范围内配建/代建下列公共设施,建设完成且相关部门验收合格后,无偿移交给甲方或指定的行政主管部门/由甲方按地上建安成本核算的成本价进行回购/按照相关规定执行。配建/代建的公共设施分别为:

  (1)政府保障性住房:××××

  (注:此处应填写建筑面积、套数、占开发建设总面积的比例等信息。)

  (2)工程配套项目:××××

  (注:此处应填写占地面积、建筑面积等信息。)

  (3)××××××××

  (三)履行补偿安置义务。

  乙方同意自行清理项目改造范围内的经济关系,通过原权利人友好协商,就补偿安置事项达成一致意见,在签订土地使用权出让合同之前与所有原权利人签订补偿安置协议,约定具体的补偿安置标准、时限、临时过渡安置等事项,确定以货币方式进行补偿的,按照协议约定及时足额兑现相关补偿安置资金;确定以实物方式进行安置的,对安置物业应当优先建设、按时移交,保证工程建设质量,维护原权利人的合法权益。

  四、监管措施

  (一)公益用地移交监管。乙方应依法依规对改造范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除,并在土地使用权出让合同签订前完成公益性项目用地移交。

  (二)资金监管。为保证改造范围内配套设施、安置物业如期建设实施,避免逾期建设或者不建设等问题,采取下列第×种方式对乙方改造资金进行监管。

  1.乙方应在签订土地使用权出让合同前到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户,按照补偿安置协议约定标准由乙方/或者代表乙方的主体足额存入复建安置资金。监管账户内资金由甲方、乙方和监管账户开户银行三者共同监管,确保专款专用,禁止任何人、任何单位擅自挪用。复建安置保证金可按照补偿安置协议的实际履行情况,转为补偿安置资金或用于补偿相关权利人,也可转为安置物业的建设资金。

  2.由乙方应在签订土地使用权出让合同之前向甲方提供专项监管保证资金的银行保函,银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函,由甲方监管,并按有关规定专款转用。专项监管资金总额为由乙方负责建设的配套公共设施的概算造价,保函期限为××个月,保函到期前乙方必须提供后续银行保函。乙方未能按本协议关于配建公共设施的相关约定履行义务,视为乙方违约,甲方可向出具该保函的银行方提出支付保证金,乙方不得有异议。

  3.××××××××

  (注:以上1、2两种方式可结合运用。)

  (三)预售监管。乙方办理本宗地上安置物业以外的其他房屋销售(预售)手续前,应当向甲方提交按补偿安置协议约定并经原权利人书面同意的安置物业分配方案和房屋选择确认文件,申请甲方就补偿安置协议和本协议的履行情况出具意见,作为办理相关房屋的销售(预售)手续的必备要件。

  (四)转让监管。因资金困难等因素造成项目无法继续实施改造需转让的,在转让前须书面通知甲方并取得甲方同意后按照有关规定办理。乙方转让土地使用权、在建工程后,受让方应落实公益性项目用地移交、公共设施配建和代建、安置物业建设及交付等责任,并与甲方重新签订实施监管协议。乙方内部股权和人事重大变动的,应当在相关变动决定之日起3日内书面告知甲方。

  (五)规划验收监管。乙方原则上应将当期配建/代建的公共设施、安置物业先行建设。乙方在申请项目规划验收前,须完成项目配建/代建的公共设施、安置物业建设,并向甲方出示已竣工验收、办理移交手续的相关证明文件。上述配建/代建设施、安置物业没有竣工验收之前,乙方不得提出对项目其他工程的验收申请,规划主管部门对项目其它工程不予验收。

  (六)行业监管。对于改造用途为工业用地或用于发展新产业、新业态的改造项目,改造完成后应当就改造方案落实情况征求相应的产业主管部门意见,作为办理项目经营许可、资格认定等手续的必备要件。

  五、双方责任

  (一)在每月××日前,乙方应将该时间段内项目进展情况(包括项目工程形象进度和投资额)及取得的相关行政审批手续文件(复印件)报送甲方。甲方可根据实际需要,到项目现场实地检查,乙方应予以配合。

  (二)乙方原则上应在改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续,在完成供地手续之日起2年内进行动工改造。乙方因自身原因未在规定期限内办理供地手续的,甲方有权撤销其改造方案批准文件/提请改造方案批准机关撤销其方案批准文件。未在规定期限内动工改造的,甲方有权无偿收回土地使用权/提请原批准用地或者有批准权的人民政府收回土地使用权。

  (三)项目所在地相关行政主管部门切实做好行政审批服务,将本项目涉及相关审批事项全部纳入“绿色通道”,提高行政审批效率。申请资料齐备,如不涉及需报省人民政府批准将旧村庄集体建设用地征为国有建设用地/完善历史用地征收手续的,具有办理权限的国土资源主管部门原则上须在收到乙方申请后在6个月内办结供地手续;如需将旧村庄集体建设用地征为国有建设用地/完善历史用地征收手续的,具有办理权限的国土资源主管部门原则上须在省自然资源厅下发用地批复后6个月内办结供地手续。

  (四)乙方未按照改造方案和有关规划要求开发建设项目的,甲方有权责令整改,在完成整改之前,甲方有权向相关行政主管部门提出停止或不予办理本项目相关审批手续的意见,由此造成的经济损失及法律责任由乙方自行承担。

  (五)乙方未按照本协议的约定,将改造范围规划城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目用地移交给甲方或甲方指定的行政主管部门,甲方有权向国土资源管理部门提出不予出让项目土地使用权的意见,由此造成的经济损失及法律责任由乙方自行承担。

  (六)乙方未取得甲方或相关行业主管部门监管意见,即申请办理相关审批手续,包括但不限于房屋销售(预售)手续,视为乙方违约。甲方有权向相关行政主管部门提出停止或不予办理本项目相关审批手续的意见,由此造成的经济损失及法律责任由乙方自行承担。

  (七)乙方在项目工程竣工验收之前,未书面通知甲方并取得甲方同意,即擅自转让土地使用权、在建工程的,或在内部股权和人事重大变动时未及时履行告知义务的,视为乙方违约,甲方有权向相关行政主管部门提出停止或不予办理本项目相关审批手续的意见,由此造成经济损失及法律责任由乙方自行承担。

  (八)在拆迁补偿安置工作中,因乙方原因引发的相关赔偿、诉讼等纠纷,均由乙方自行解决,并承担相应责任。乙方与项目改造范围内原土地权利人签订的补偿安置协议应当报甲方存档。属于安置物业的部分未经被拆迁安置人同意不得对外销售。乙方未能按本协议履行拆迁补偿安置义务,引发社会不稳定重大事件的,视为乙方违约,甲方有权提请相关行政主管部门依法处理,并可将监管账户中的资金用于补偿安置相关权利人。

  (九)乙方未能按本协议履行公共配建设施移交义务的,视为乙方违约,甲方可向出具银行保函的银行方提出支付保证金,乙方不得有异议。

  (十)因工程质量不合格或不符合设计标准的,视为乙方违约,乙方应承担所有经济及法律责任,并赔偿因此而造成的对甲方或政府相关部门及利害关系人的损失,甲方可向出具银行保函的银行方提出支付保证金,乙方不得有异议。

  (十一)乙方需对所提供资料的合法性、真实性、完整性负责,因资料虚假所造成的经济及法律后果全部由乙方自行承担。甲方有权因资料虚假撤销相关审批手续,将其纳入失信黑名单,甲方对纳入失信黑名单者可要求其提供2倍于守信者的履约保证金,方可参与本辖区内其他“三旧”改造项目。

  (十二)乙方未按本协议约定将本协议作为项目土地使用权出让合同补充条款的,甲方有权向相关行政主管部门提出停止或不予办理本项目相关审批手续的意见,由此造成的经济损失及法律责任由乙方自行承担。

  六、不可抗力

  (一)任何一方因不可抗力(如战争、地震、暴动等自然社会灾害)造成本协议约定内容的部分或全部不能履行的,可以免除责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失,且在不可抗力影响消除后应立即履行。在不可抗力影响消除后不积极履行协议义务的,视为违约,按第五条规定承担违约责任。

  (二)遇有不可抗力的情况,乙方应在48小时内将事件的情况以信函、传真等书面形式通知甲方,并在事件发生后3个工作日内,向甲方提交协议部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

  七、其他约定

  (一)本协议第二条约定的监管内容作为补充条款,纳入后续与国土资源主管部门签订的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权出让合同补充合同》。

  (二)在协议履行过程中,如政府相关政策发生变化,本协议双方根据变化后的政策,协商解决本协议涉及的相关事宜。

  (三)本协议未尽事宜,由本协议双方按有关规定协商解决并签订补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  (四)本协议双方在履行本协议过程中产生分歧的,应先行协商解决,协商不成的,可向项目所在地具有管辖权的人民法院提起诉讼。

  (五)本协议壹式×份,自双方签字盖章之日起生效,本协议双方各执×份,其余×份分送政府相关行政主管部门备案,均具同等法律效力。

  (六)本协议自双方的法定代表人或授权代表签字并盖章之日起生效。

  

  

  甲方:法人代表(委托代理人)签字 (盖章)

  

  

  乙方:法人代表(委托代理人)签字 (盖章)

  

  

  鉴证单位:法人代表(委托代理人)签字 (盖章)

  

  日期:


  公开方式:主动公开


抄送:市委办公室,市人大常委会办公室,市政协办公室,市纪委监委办公室,肇庆军分区,市中级法院,市检察院,市委全面依法治市工作领导小组办公室,省驻肇各单位,各民主党派,各人民团体,市属各院校。


肇庆市人民政府 2018年10月24日


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